신성철 기자
이 상태에서 일이 잘 풀리면 이 기간도 지나갈 테니 잊어버리기 전에 잠시 적어두자.
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신축과 미분양을 살펴보겠습니다.
이번 금리인상 초기에는 지표를 잘 지켜본 사람만 나타나는 특징이 있었다.
즉, 가격 하락은 1~5년차, 즉 신축에만 발생했다.
보통 데이터를 연도별로 나누어서 보는 분들이 많지 않으니 잘 모르셨을 텐데요.
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가격 하락은 왜 신축에서만 나왔을까?
보통 한 도시에 공급과잉이 있을 때 연도와 상관없이 전반적인 감소가 발생하지만 신축만 감소하는 경우는 드물다.
그러나 이러한 부동산 하락 초기에는 신축에서만 부동산 하락이 발생했는데 이는 대출 행태와 금리 때문이었다.
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새 건물만 무너지면 어떻게 될까요?
하지만 대출이 막히면
막힌 대출은 기존 대출의 갱신을 막지 않기 때문에 키 공사의 경우에는 큰 문제가 없지만 신축의 경우는 사정이 다릅니다.
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요즘 새 아파트로 이사하면서 대출 안받는 사람 보신 적 있으신가요?
그리고 새 아파트를 소진한 세입자는 물론 보증금 대출을 받아 전세를 받고,
대출이 막히면 신축단지 임대료가 오르기 어렵다.
집주인은 대출이 없기 때문에 대출을 받고 월세를 내면서 잔금을 갚기가 어려워진다.
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원래 10년쯤 전에
부동산 10년 주기론을 만들었던 2012년에도
10년 주기론에서는 반년 이상의 기간에 걸쳐 신입 입주를 소진시키기 위해 만들어졌다.
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즉, 양은 빵입니다! 그리고 폭발
월세로 공급이 소진되고 가격이 오르는 기간은 마지막 공급이 나온 후 반년에서 1년 사이로 정했다.
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하지만 최근 저금리 대출로 인해
이 양의 고갈 기간은 매우 짧았습니다.
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불과 몇 년 전까지만 해도 모든 지방 도시는
반등은 예상보다 약 8개월 일찍 찾아왔다. (노력에 감사드립니다)
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예전에는 마지막 출하가 나온 후 약 8개월이 지나서,
최근 마지막 종목이 나옴과 동시에 상승이 시작되었습니다.
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대구, 울산 송정, 청주, 진주 중흥, 목포 오룡 등 전국이 그랬다.
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여기서 우리가 기억해야 할 것은
저금리와 주택담보대출
그것은 매우 짧은 시간에 새로운 점유 지역의 부동산을 매각하는 데 도움이 됩니다. 당신은 그것을 기억해야합니다.
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이것이 역전되면 높은 금리와 그에 따른 보증금 대출의 실효성 악화는 신규 입주자에게 직접적인 타격을 준다.
그리고 이러한 새로운 주민들을 모으는 것이 새로운 도시입니다.
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최근 미분양에 대한 우려가 많아,
최근 미분양 주택이 증가한 가장 큰 원인은 앞서 언급한 높은 금리와 이에 따른 예치금 대출의 무력화다.
이렇듯 새택지의 새 아파트 값이 뒤로 밀리면,
그들보다 열등한 아파트를 짓는 것은 불가사의한 패배를 겪고 가격은 밀린다.
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이 미분양 상황에 대해서는 어차피 금리 문제니까 금리를 낮추면 해결될 것이라고 한두 번 말씀드린 적이 있습니다.
그 이후에 아무 말도 하지 않은 이유입니다.
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미분양 주택의 진짜 문제는 건설 후 미분양 주택을 악성 미분양 주택이라고 합니다.
공사 후 미분양은 준공 후 미분양, 당연히 완공되어야 합니다.
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이 때문에 대부분의 미분양의 경우 미분양 상태를 장기간, 즉 공사가 완료될 때까지 2년 이상 유지해야 한다.
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이는 미분양이 많다는 의미가 아니라 미분양으로 인한 시장위험은 미분양 증가세가 2년 정도 유지될 수 있어야 발생한다는 뜻이다.
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그런데 이번에 미분양은 공급과잉 때문이 아니라 금리 때문이다.
그리고 저는 1년 반 후에 금리가 내려가는 것을 보는 경향이 있습니다.
일부 지역을 제외하고는 이 미분양 문제가
(이 지역들은 어차피 미분양이 문제가 될 지역들이었습니다)
문제가 될 것 같지 않기 때문에 많은 말을 하지 않습니다.
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참고로 현재 수도권 미분양물량은 12,000가구 정도다.
요즘 사람들 모르나?
사실을 말하자면, 과거의 사람들은 거의 항상 그것을 외웠습니다.
수도권 미분양 위험해
미분양 미분양은 약 22,000개입니다.
여전히 위험 수준의 절반입니다.
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아래 글은 2015년 2월 12일에 작성되었습니다.
제 블로그 검색에 미분양이라고 치시면 설명이 많이 나옵니다.
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—저에게는 과거에 반등이 시작되었을 때 실제 수요 시장에서 시작되었습니다.
반등 시 거래량은 증가하겠지만 본격적인 가격 상승은 없을 것
몇 년 후 유동성 시장에 진입하면 나타나기 시작할 것이라고 수없이 말씀 드렸습니다.
그리고 유동성 시장의 시작은 2015년이다.
시기를 추정하는 방법은 수도권 미분양이 2만2000호 이하로 떨어진 것으로 본다.
안정성은 가장 기본적인 조건입니다.
일반 판매 가격은 일정 수준까지 상승해야 하며,
실감할 수 있는 조짐은 재건축과 재개발이 논의되기 시작했다는 점이다. —–
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수도권에서는 22,000 이하 수준이 상승여력 포인트로 설정되어 있다. 즉, 이 이상은 위험 수준으로 간주됩니다.
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현재 미분양 물량이 많은 대구에서는 앞서 언급한 신축을 중심으로 한 하락세는 발생하지 않았다. 연도에 관계없이 전반적인 감소가 나타났습니다. 즉, 금리 하락으로 인한 것이 아닙니다.
심심하면 2021년 말 도시별 연식별 시세를 찾아보면 신축이 지연됐다는 말이 무슨 뜻인지 알 것이다.
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문제는 재고가 너무 많다는 것입니다.
금리 지연은 금리가 정상화되면 어차피 해결될 문제다. 특히 전세자금대출 금리만 낮추면 신축 입주 문제도 풀린다.
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결론은 어차피 금리가 원인이었으니 금리가 정상화되면 해결될 문제다. 그리고 앞으로 1.5년 동안은 고금리로 갈 것 같지 않으니 별 문제는 없을 것 같습니다.
다만, 금리는 알 수 없기 때문에 본인이 판단을 하셔야 합니다.
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마지막으로 부동산PF가 터지면 왜 부동산 시장에 악재일까?
창고에 판매용 휴대폰이 있습니다.
그러나 휴대폰 제조사는 pf가 차단되어 휴대폰을 만들 수 없습니다.
그래서 지금은 시장에 공급할 휴대폰이 없습니다.
그렇다면 이 소식은 저에게 나쁜 소식일까요?
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연말에는 군산연구소와 주산연구소 연말 세미나 자료를 읽고 강의를 한다.
그 중 공급측에서 건산연이라는 소재가 축제 분위기라면,
공급이 많아서 우리가 나쁘다.
건조한 산성 납이 공급되지 않아 울고 있다면 그것은 우리에게 좋습니다.
그는 “이해해주세요. “라고 말합니다.